Casa a Barcellona: la crisi degli affitti che ogni italiano residente conosce bene

Affitti alle stelle, quartieri che cambiano faccia, una rivoluzione normativa in arrivo. Cosa sta succedendo davvero sul mercato immobiliare di Barcellona, e cosa cambia per chi ci vive.

Chi è arrivato a Barcellona cinque o dieci anni fa ricorda ancora bene come funzionava: si trovava un appartamento decente in una settimana, si trattava il prezzo, si firmava. Oggi quella stessa ricerca può richiedere settimane, vuole referenze, payslip, garanzie bancarie, e alla fine spesso si paga il doppio di allora per qualcosa di peggio.

La crisi degli affitti è diventata, nelle conversazioni tra italiani a Barcellona, il tema più discusso dopo il meteo e prima del consolato. E non è una percezione soggettiva: i numeri la confermano, le strade la raccontano, e le politiche pubbliche ne sono finalmente consapevoli, anche se tardi.

I numeri che fanno male

In dieci anni, dal 2014 al 2024, l’affitto medio a Barcellona è passato da 688 euro a oltre 1.166 euro al mese, quasi raddoppiato. I prezzi d’acquisto sono cresciuti del 38-40% nello stesso periodo. Nel 2026, un bilocale in zone come Eixample o Gràcia si aggira tra i 1.200 e i 1.700 euro mensili, e i prezzi medi per tutte le tipologie hanno sfiorato i 1.556 euro ad aprile 2026.

Per chi arriva con un contratto da dipendente medio o lavora come freelance, categoria in cui gli italiani sono molto presenti, la matematica è spietata: il canone pesa tra il 40 e il 60% dello stipendio netto.

I quartieri più amati dagli italiani, Gràcia bohémien, il Poblenou creativo, l’Eixample centrale, sono oggi tra i più cari e i più contesi. Chi non vuole o non può spendere si sposta sempre più in periferia: Sants, Les Corts, Sant Martí, o direttamente fuori città.

Chi ha reso impossibile trovare casa

La crisi non ha una sola causa. Ne ha tre, intrecciate tra loro.

Il turismo e gli affitti brevi. Barcellona ha ospitato quasi 4 milioni di passeggeri di crociera nel 2025. Gli appartamenti turistici, con piattaforme come Airbnb in testa, hanno tolto migliaia di immobili al mercato residenziale. Dal 2014 la città non rilascia nuove licenze per affitti brevi, e nel frattempo ha ordinato la chiusura di oltre 9.700 appartamenti illegali, ma l’effetto è stato limitato. Il mercato nero e le zone grigie, co-living, affitti stagionali, appartamenti di uso temporaneo, hanno continuato a sottrarre offerta.

I fondi d’investimento. Nel 2023 il 17% degli acquisti immobiliari a Barcellona è stato effettuato da società e fondi d’investimento. Solo nel quartiere dell’Esquerra de l’Eixample, i residenti hanno identificato decine di edifici interi acquistati da grandi gruppi, svuotati dagli inquilini originali e riconvertiti in affitti di lusso o co-living. La metodologia è sempre la stessa: compra, ristruttura, frazioni, affitta a prezzi che i residenti non possono permettersi.

La crescita demografica e l’attrattività della città. Barcellona è tra le quattro città europee più attrattive al mondo per i talenti internazionali, secondo il rapporto Decoding Global Talent 2024. Questo porta nuovi arrivi continuamente, italiani inclusi, che aumentano la domanda senza che l’offerta riesca a stare al passo. I redditi nel frattempo non crescono alla stessa velocità dei canoni.

Il risultato è quello che gli urbanisti chiamano con un termine preciso: espulsione. I residenti storici, e i nuovi arrivati con redditi medi, vengono progressivamente allontanati dalle zone centrali e dai quartieri più vivibili.

La svolta normativa: cosa cambierà dal 2029

Nel giugno 2024 il sindaco Jaume Collboni ha annunciato una misura che ha fatto notizia in tutta Europa: le 10.101 licenze per appartamenti turistici attualmente attive a Barcellona, tutte in scadenza a novembre 2028, non saranno rinnovate.

Dal 2029, Barcellona non avrà più appartamenti Airbnb. Teoricamente, diecimila immobili torneranno sul mercato residenziale.

La misura si appoggia a un decreto approvato dal parlamento regionale della Catalogna che consente ai Comuni ad alta pressione immobiliare di limitare le licenze turistiche. E si inserisce in un quadro più ampio: a livello nazionale, il governo spagnolo ha varato nel 2026 un piano da 7 miliardi di euro per l’edilizia pubblica, il triplo degli investimenti precedenti, con misure specifiche per giovani inquilini e acquirenti.

Ma gli scettici non mancano. Molti degli ex-appartamenti turistici in altre città europee non sono tornati sul mercato a prezzi accessibili: sono rimasti sfitti, venduti, o hanno cambiato formula aggirando le norme. A Barcellona, i fondi d’investimento stanno già esplorando soluzioni alternative. La vera partita si giocherà dopo il 2028.

Cosa fare oggi, in pratica

Per chi è a Barcellona adesso, o ci sta arrivando, alcune cose restano vere indipendentemente dal quadro normativo.

I portali più affidabili per trovare casa sono Idealista, Habitaclia, Fotocasa e Badi. Gli appartamenti buoni volano in poche ore: se si trova qualcosa di interessante, bisogna visitarlo subito. Le stanze in condivisione, con prezzi tra i 420 e i 700 euro mensili, restano la soluzione più pratica per il primo periodo. Per una guida completa su come muoversi, quartieri e documenti, vale la pena leggere i nostri 10 consigli pratici per trovare casa a Barcellona.

Attenzione alle truffe: richieste di pagamento anticipato via Western Union o PayPal amici e familiari sono segnali d’allarme, così come gli annunci con prezzi troppo bassi rispetto alla zona. Meglio sempre verificare l’identità del proprietario e conservare ogni ricevuta.

Vale la pena esplorare quartieri meno centrali ma ben collegati: Sants e Les Corts offrono ancora un buon rapporto qualità-prezzo. Fuori città, sulla linea dei Rodalies, si trovano appartamenti a prezzi significativamente inferiori.

Una volta trovata casa, ricorda che il primo passo burocratico è fare l’empadronamiento, la registrazione della residenza presso il municipio, fondamentale per accedere alla sanità pubblica e per ottenere il NIE, il codice identificativo senza cui non si può lavorare, aprire un conto o firmare un contratto. Tutte le pratiche per trasferirsi a Barcellona le trovi raccolte nella nostra guida completa.

Una città che si trasforma

Barcellona sta cambiando. Non solo i prezzi: cambiano i quartieri, cambiano gli equilibri sociali, cambia chi può permettersi di restare. Il centro storico e l’Eixample stanno diventando territori sempre più esclusivi, mentre la vita quotidiana, la panetteria sotto casa, il bar di quartiere, il negozietto di vicinato, si sposta sempre più verso le periferie.

Per gli italiani che scelgono Barcellona come casa, questa trasformazione ha un sapore familiare: è lo stesso processo che sta vivendo Milano, Roma, Firenze. La differenza è che Barcellona ha scelto di reagire in modo più deciso, con misure strutturali che nessuna città italiana ha ancora osato prendere.

Se funzionerà, lo sapremo dopo il 2028. Nel frattempo, trovare casa rimane la prima, vera sfida di chi arriva in questa città.

Fonti: Euronews, Idealista, Spotahome, Valigia Blu, La Firenze che Vorrei, Narrativeoflives, RTL 102.5